Byggetillatelse, eller rammetillatelse som det nå heter, og reguleringsplaner gis etter plan-og bygningsloven.
Regelverket er omfattende og komplisert med ulike forskriftskrav i tillegg, bla. byggeforskriften TEK10. Mange opplever at naboer klager, og vil derfor enten som byggherre eller nabo ha behov for advokatbistand. Vi bistår i slike saker. Advokat Forsell har vært medlem av Den Norske Advokatforenings lovutvalg for slike saker og har selv vært medlem av Kommunalstyret for byutvikling i Stavanger (bygningsrådet og planutvalget), og har derfor særlig kompetanse på området.
En byggesøknad skal innvilges av kommunen dersom søknaden er i samsvar med reguleringsplanen. Det er derfor viktig å sjekke reguleringsbestemmelsene før en søker. Ofte må man imidlertid søke om dispensasjon, jfr. plan- og bygningslovens § 19-2. Dersom søknaden krever dispensasjon kan det ikke gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må søker sannsynliggjøre at fordelene ved å gi dispensasjon etter en samlet vurdering vil være klart større enn ulempene. Ulempene vil ofte være ulempene for naboer. Det er altså 2 vilkår som må være oppfylt. Det er viktig at den som søker begrunner søknaden godt, og dokumenterer at både bestemmelsens formål ikke tilsidesettes og at det er klar interesseovervekt for å gi dispensasjon.
En som søker om byggetillatelse/rammetillatelse må sende nabovarsel. Da kan naboen protestere. Deretter behandler kommunen saken. Dersom det gis rammetillatelse kan denne innen 3 uker klages til Fylkesmannen som avgjør saken i siste instans. Vanlige klagegrunner er avstand til nabogrense, høy utnyttelse, høyde og at bygget virker dominerende. Dersom en part etter dette er misfornøyd med saken må han bringe saken inn for domstolene. Han kan også be Sivilombudsmannen om å se på saken, men Sivilombudsmannen bestemmer selv om han vil se nærmere på saken og gi uttalelse. Sivilombudsmannens uttalelse er ikke bindende for Fylkesmannen, men normalt vil Sivilombudsmannen standpunkt bli fulgt.
Reguleringsplaner vedtas etter at et reguleringsforslag, utarbeidet av private eller av kommunen selv, er lagt ut til offentlig ettersyn. Kommunens planutvalg behandler først forslaget ved å legge det ut til offentlig ettersyn, første gangs behandling. Dersom planutvalget ikke er enig i forslaget kan det allerede ved førstegangsbehandling bestemme at forslaget ikke skal legges ut. Da stanser saken. Når høringsfristen er ute behandler planutvalget de innkomne uttalelser og avgjør om planforslaget skal justeres, eventuelt at det ikke skal fremmes for andre gangs behandling. Etter at planforslaget er vedtatt i planutvalget ved andre gangs behandling sendes planen for endelig vedtakelse i kommunestyret. Kommunestyrets vedtak kan påklages til Fylkesmannen. Vi bistår i slike klager. Det er imidlertid en fordel å bruke advokat tidligst mulig i protesten. Vi anbefaler at advokat brukes allerede når planoppstart varsles. Vær oppmerksom på en vedtatt reguleringsplan kan er hjemmel for ekspropriasjon.